Declaración anual Airbnb 2025: guía completa
Todo lo que necesitas para hacer tu declaración anual 2025 ante el SAT como anfitrión de Airbnb. Paso a paso: quién declara, qué esquema te aplica, documentos, cómo llenar el portal del SAT, errores comunes y cuánto vas a pagar.
Sofía · Guía financiera de MejorEstadía
Publicado el 21 de marzo de 2026
Si tienes un departamento o casa en Airbnb en México, abril es el mes de la declaración anual ante el SAT. No importa si fue un departamento que rentas de vez en cuando o si ya tienes varias propiedades — si recibiste ingresos por plataformas digitales de hospedaje en 2025, tienes obligaciones fiscales.
Esta guía te lleva de la mano desde lo básico hasta lo específico: quién debe declarar, qué esquema te aplica, qué documentos necesitas, cómo se llena en el portal del SAT y los errores que más cometen los anfitriones. Todo en español sencillo, como platicar con un amigo que sabe del tema.
Fecha límite: 30 de abril de 2026
Si no presentas tu declaración anual a tiempo, el SAT puede cobrarte recargos y multas que van desde $1,810 hasta $22,400 MXN por cada obligación no presentada. No vale la pena el riesgo.
Lo que vas a aprender en esta guía:
- Quién debe declarar (y quién no)
- Pago Definitivo vs Pagos Provisionales — cuál te aplica
- Qué documentos necesitas reunir
- Paso a paso: cómo llenar tu declaración en el portal del SAT
- Los 5 errores más comunes que cometen los anfitriones
- Cuánto vas a pagar (con ejemplos reales)
- Fechas clave y qué hace MejorEstadía por ti
1. ¿Quién debe declarar?
Si ganaste dinero a través de Airbnb, Booking, Vrbo o cualquier plataforma digital de hospedaje en México durante 2025, estás obligado a cumplir con tus obligaciones fiscales ante el SAT. No hay monto mínimo — desde el primer peso que recibes, la plataforma ya está reportando tus ingresos al SAT y reteniendo impuestos.
¿Te aplica esta guía?
Dato importante: A partir del 1 de abril de 2026, el SAT tiene acceso en tiempo real a tus datos de Airbnb y demás plataformas (Art. 30-B CFF). Esto significa que el SAT ya sabe cuánto ganaste. No declarar no es una opción.
2. Pago Definitivo vs Pagos Provisionales — ¿cuál te aplica?
Como anfitrión en una plataforma digital, estás en el Régimen de Plataformas Digitales (Art. 113-A a 113-D de la Ley del ISR). Dentro de este régimen hay dos esquemas posibles. Cuál te aplica depende de cuánto ganaste.
Ojo: RESICO no aplica para ingresos de plataformas
Si ganas dinero a través de plataformas digitales como Airbnb, no puedes usar RESICO (Régimen Simplificado de Confianza). Debes estar en el Régimen de Plataformas Digitales. Si tu contador te tiene en RESICO, es un error que puede costarte caro.
Pago Definitivo
Art. 113-B LISR
Para ingresos anuales menores a $300,000 MXN
- ISR: 4% — lo retiene la plataforma
- IVA: 8% — lo retiene la plataforma
- Las retenciones ya son tu pago completo
- Sin deducciones permitidas
- No presentas declaración anual de ISR
- Compromiso de 5 años (no puedes cambiar)
El esquema más sencillo. Si ganas menos de $300K, probablemente quieres este.
Pagos Provisionales
Art. 113-A LISR
Para ingresos anuales mayores a $300,000 MXN
- ISR: tarifa progresiva 1.92%–35%
- IVA: 16% (acreditas lo que retiene la plataforma)
- Las retenciones de plataforma son solo un adelanto
- Sí permite deducciones (gastos del negocio)
- Declaración anual obligatoria en abril
- Declaración mensual cada día 17
- Debes presentar el DIOT
Más complejo, pero puedes pagar menos si tienes muchos gastos deducibles.
¿Qué pasa con las retenciones de la plataforma?
| Impuesto | Con RFC en la plataforma | Sin RFC |
|---|---|---|
| ISR (Impuesto Sobre la Renta) | 4% | 20% |
| IVA (Impuesto al Valor Agregado) | 8% | 16% |
La diferencia es enorme: con $20,000 de ingreso mensual, sin RFC pagas $7,200 en retenciones. Con RFC pagas $2,400. Son $57,600 al año que te ahorras solo por tener tu RFC registrado.
¿Y si tengo cobros directos (sin plataforma)?
Si además de Airbnb cobras directo a huéspedes (por ejemplo, reservas que te llegan por WhatsApp), nadie retiene impuestos por ti en esas operaciones. Tú eres responsable de calcular y pagar al SAT:
- Pago Definitivo: ISR 4% + IVA 8% sobre el ingreso directo
- Pagos Provisionales: ISR según tarifa progresiva + IVA 16% sobre todo tu ingreso, acreditando retenciones
3. Documentos que necesitas reunir
Antes de sentarte a llenar la declaración, junta estos documentos. Si los tienes todos, el proceso es mucho más rápido.
Constancias de retenciones de la plataforma
Airbnb, Booking y Vrbo te dan una constancia anual de cuánto te retuvieron de ISR e IVA durante 2025. Normalmente las encuentras en la sección fiscal de tu cuenta. Descárgalas en PDF.
En Airbnb: Cuenta → Impuestos → Constancias de retenciones → Año fiscal 2025
CFDIs emitidos (tus facturas)
Todas las facturas que emitiste por servicios de hospedaje durante 2025. El SAT ya las tiene, pero tú necesitas el total para verificar que coincida con lo que declaras.
CFDIs de gastos deducibles (solo Pagos Provisionales)
Si estás en Pagos Provisionales, las facturas de tus gastos del negocio reducen tu base gravable. Asegúrate de tener los CFDIs de: limpieza, mantenimiento, servicios (luz, agua, gas, internet), seguros, muebles, comisión de la plataforma y honorarios de contador.
Reporte de ingresos y estados de cuenta
El CSV o reporte de pagos de Airbnb con el desglose de cada reservación: ingreso bruto, comisión de plataforma, impuestos retenidos y pago neto. Los depósitos bancarios deben coincidir con lo que reportas. Puedes importar el CSV directo a MejorEstadía.
Contraseña del SAT o e.firma
Necesitas tu contraseña del portal del SAT para entrar y llenar la declaración. Si tu e.firma está vigente, también la puedes usar. Si no tienes ninguna, agenda cita en el SAT lo antes posible.
4. Paso a paso: cómo llenar tu declaración en el portal del SAT
Recuerda:
Si estás en Pago Definitivo, las retenciones de la plataforma ya son tu pago final de ISR. No presentas declaración anual de ISR. Solo presentas la declaración informativa en febrero. Lo que sigue aplica principalmente a quienes están en Pagos Provisionales.
Entra al portal del SAT
Ve a sat.gob.mx e inicia sesión con tu RFC y contraseña (o e.firma). Busca la sección "Declaraciones" → "Presentar declaración" → Declaración anual → Ejercicio 2025.
Selecciona tu régimen fiscal
Escoge "Régimen de las personas físicas con actividades empresariales y profesionales" y dentro de este, "Ingresos a través de plataformas tecnológicas". No selecciones RESICO — no aplica para ingresos de plataformas digitales.
Revisa los ingresos pre-cargados
El SAT ya tiene cargados los ingresos que te reportó Airbnb y las retenciones que te hicieron. Revisa que coincidan con tus constancias de retención y tu reporte de la plataforma. Si algo no cuadra, puedes corregirlo manualmente y adjuntar tus comprobantes.
Agrega ingresos directos (si aplica)
Si tuviste cobros directos a huéspedes (sin plataforma), agrégalos como ingresos adicionales. Recuerda que estos ingresos no tienen retención — tú pagaste (o debes pagar) el ISR e IVA correspondiente.
Captura tus deducciones
Si estás en Pagos Provisionales, este es el momento de agregar todos tus gastos deducibles. El SAT también pre-carga algunos CFDIs que tus proveedores emitieron a tu nombre. Verifica que estén todos los que juntaste en el paso 3.
Gastos deducibles comunes para anfitriones:
Limpieza, lavandería, servicios (luz/agua/gas/internet), seguros, mantenimiento, muebles y equipamiento, comisiones de plataforma, servicios contables, depreciación del inmueble.
Revisa el cálculo y envía
El portal calcula tu ISR anual con la tarifa progresiva (Art. 152 LISR). A ese monto le resta tus pagos provisionales mensuales + retenciones de plataforma. Si te salió saldo a pagar, te genera una línea de captura. Si te salió saldo a favor, puedes pedir devolución. Tienes hasta el 30 de abril.
5. Los 5 errores más comunes (y cómo evitarlos)
Error 1: Estar en el régimen equivocado
Muchos anfitriones están dados de alta en RESICO o en el Régimen General, cuando deberían estar en Plataformas Digitales. Si ganas más de $300,000 al año y sigues en Pago Definitivo, también es un error. MejorEstadía detecta esto automáticamente y te avisa.
Error 2: No tener tu RFC registrado en la plataforma
Sin RFC registrado en Airbnb, la plataforma te retiene 20% de ISR en vez de 4%, y 16% de IVA en vez de 8%. Con ingresos de $25,000 al mes, eso son $6,000 extras de retención cada mes que te pudiste haber ahorrado.
Error 3: No declarar porque "Airbnb ya me descuenta todo"
Que la plataforma te retenga impuestos no significa que no tengas obligaciones. Si estás en Pagos Provisionales, las retenciones son solo un adelanto. Y en Pago Definitivo, aunque no presentas anual de ISR, sí debes presentar declaraciones mensuales y emitir CFDI.
Error 4: Confundir el ISH con tus impuestos
El ISH (Impuesto Sobre Hospedaje) es un impuesto estatal que paga el huésped, no tú. Airbnb lo cobra por separado y lo remite al estado. No lo incluyas en tu cálculo de ISR o IVA — no es parte de tu ingreso gravable.
Error 5: Declarar tarde o no guardar comprobantes
La fecha límite es el 30 de abril. Cada día de retraso genera recargos (1.47% mensual). Si estás en Pagos Provisionales, cada factura de gastos que no pediste es dinero que no dedujiste. Agenda tu contador desde marzo — en abril están saturados.
6. ¿Cuánto vas a pagar? Ejemplos reales
Para que te des una idea, aquí van tres escenarios comunes. Los montos son aproximados y dependen de tu situación específica, pero te dan un rango realista.
Ejemplo 1: Un departamento, $180,000 al año
Pago Definitivo · RFC registrado en Airbnb · Solo ingresos de plataforma
| Ingreso anual bruto | $180,000 |
| ISR retenido por Airbnb (4%) | $7,200 |
| IVA retenido por Airbnb (8%) | $14,400 |
| Lo que tú le debes extra al SAT | $0 |
Airbnb ya retuvo todo. No tienes que pagar nada extra, ni presentar declaración anual de ISR.
Ejemplo 2: Un departamento + cobro directo, $240,000 al año
Pago Definitivo · RFC registrado · $180K plataforma + $60K directo
| Ingreso total anual | $240,000 |
| ISR total (4% de $240,000) | $9,600 |
| ISR ya retenido por Airbnb (4% de $180K) | -$7,200 |
| ISR que tú debes al SAT | $2,400 |
| IVA sobre ingreso directo (8% de $60K) | $4,800 |
| Total a pagar al SAT | $7,200 |
Pagas $600/mes extra al SAT por tus cobros directos. El ISR de plataforma ya lo cubrió Airbnb.
Ejemplo 3: Dos departamentos, $450,000 al año
Pagos Provisionales · RFC registrado · Todo por plataforma · $80K en gastos deducibles
| Ingreso anual bruto | $450,000 |
| Gastos deducibles (con CFDI) | -$80,000 |
| Base gravable | $370,000 |
| ISR anual (tarifa progresiva Art. 152) | ~$55,000 |
| ISR ya retenido por Airbnb (4% de $450K) | -$18,000 |
| Pagos provisionales mensuales ya hechos | -$24,000 |
| ISR pendiente en la anual | ~$13,000 |
Aquí es donde las deducciones importan. Sin los $80K en gastos deducibles, el ISR anual sería significativamente mayor. Cada factura que pidas por gastos del negocio te ahorra dinero.
El umbral de $300,000: ¿qué pasa si lo rebaso?
Si tus ingresos por plataformas digitales + cobro directo de hospedaje superaron los $300,000 MXN en un año, debes cambiar de Pago Definitivo a Pagos Provisionales a partir del siguiente año fiscal.
- El umbral se mide sobre ingresos de plataformas + cobro directo de hospedaje (no incluye salarios ni intereses)
- Si lo rebasas en 2025, debes estar en Pagos Provisionales para 2026
- MejorEstadía te alerta cuando llegas a $250,000 (alerta amarilla) y a $300,000 (alerta roja)
7. Fechas clave
¿Qué hace MejorEstadía por ti?
MejorEstadía calcula automáticamente cuánto le debes al SAT cada mes. Importas tus datos de Airbnb, configuras tu régimen fiscal, y la plataforma te muestra:
- Cuánto retuvo la plataforma (ISR + IVA)
- Cuánto te falta por pagar
- Si estás cerca del umbral de $300,000
- Si estás en el régimen equivocado (con pasos para corregirlo)
- Tu resumen anual completo para llevar al contador (Plan Pro)
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Calcula tus impuestos gratisAviso: Esta guía es informativa y educativa. MejorEstadía no es asesor fiscal ni sustituye la asesoría de un contador certificado. Los cálculos mostrados son aproximados y pueden variar según tu situación particular. Consulta a tu contador para tu declaración formal ante el SAT. Base legal: Art. 113-A a 113-D LISR, Art. 18-J a 18-M LIVA, LIF 2026 (DOF Nov 7, 2025).
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