¿Cuánto gana un Airbnb en CDMX? Rentabilidad real 2026
Desglosamos la rentabilidad real de un Airbnb en CDMX: depa de $3.5M en Roma Norte con 180 noches, ISR, IVA, costos operativos y comparación con CETES y renta fija. Con simulador gratuito.
Sofía · Guía financiera de MejorEstadía
Publicado el 28 de abril de 2026
Si estás considerando comprar un departamento en la Ciudad de México para ponerlo en Airbnb — o ya tienes uno y quieres saber si realmente vale la pena —, este artículo te da los números completos: ingresos, costos, impuestos, y cuánto te queda después de todo.
No cifras de influencer ni estimaciones optimistas. Un desglose real de un departamento de $3.5M en Roma Norte, con la regulación de 180 noches, los impuestos del SAT, y el costo de oportunidad de tu dinero.
Lo que vas a encontrar:
- El escenario: depa de $3.5M en Roma Norte
- Cuánto ingresa al mes (con ocupación realista y el tope de 180 noches)
- Los costos operativos completos
- Impuestos: ISR + IVA + ISH en CDMX
- Lo que realmente te queda cada mes
- La comparación con CETES y renta fija que nadie quiere hacer
- Cuándo sí conviene y cuándo no
1. El escenario
Usaremos un caso representativo de lo que un inversionista de clase media puede comprar en CDMX para renta temporal:
- Propiedad: departamento de 1 recámara en Roma Norte, CDMX
- Precio: $3,500,000 MXN (amueblado)
- Plataforma: Airbnb (modelo de comisión dividida)
- Tarifa por noche: $1,500 MXN (promedio anual, incluyendo temporada baja)
- Ocupación: 55% (200 noches al año — antes del tope regulatorio)
- Régimen fiscal: persona física, pago definitivo, con RFC registrado en plataforma
- Estancia promedio: 3 noches
Si tu propiedad es diferente, usa nuestro simulador de inversión gratuito para calcular con tus propios datos.
2. El tope de 180 noches en CDMX
Desde 2024, la Ciudad de México limita las rentas temporales a 180 noches por año por propiedad. Si tu ocupación natural sería 55% (200 noches), el regulador te recorta a 180 — una ocupación efectiva de 49%.
Esto es específico de CDMX. Si inviertes en Cancún, Playa del Carmen o Guadalajara, este tope no aplica (hoy). Pero en la capital, hay que calcularlo así desde el inicio. Lee más sobre la regulación Airbnb en México 2026 →
Impacto del tope en nuestro escenario
Sin tope: 200 noches × $1,500 = $300,000/año
Con tope: 180 noches × $1,500 = $270,000/año
Pierdes $30,000/año ($2,500/mes) por la regulación. Esto reduce tu ROI en casi un punto porcentual.
3. Ingreso bruto mensual
Con 180 noches anuales y una tarifa promedio de $1,500/noche:
Ingreso anual bruto: 180 noches × $1,500 = $270,000
Ingreso mensual bruto: $22,500
Después de la comisión de Airbnb (~3% en modelo dividido, $675/mes), recibes ~$21,825/mes en tu cuenta.
4. Costos operativos mensuales
Estos son los gastos reales de operar un Airbnb en CDMX. No son opcionales — si no los contemplas, tu "ganancia" es ficción. (Para el desglose detallado, consulta nuestro artículo de costos operativos.)
| Concepto | Mensual |
|---|---|
| Limpieza ($450 × 5 estancias/mes) | $2,250 |
| Mantenimiento (cuota de edificio) | $2,500 |
| Amenidades (jabones, café, papel, etc.) | $1,500 |
| Amortización del mobiliario | $2,000 |
| Mantenimiento preventivo | $2,000 |
| Internet | $800 |
| Seguro | $500 |
| Predial | $350 |
| Total costos operativos | $11,900 |
Nota: no incluimos property manager porque este escenario asume operación propia. Si contratas uno (15-25% del ingreso), resta $3,375-$5,625 adicionales.
5. Impuestos en CDMX
Aquí es donde la mayoría de los análisis de rentabilidad mienten — por omisión. Con RFC registrado en plataforma y régimen de pago definitivo (¿cuál régimen te conviene?):
| Impuesto | Tasa | Mensual | Quién lo paga |
|---|---|---|---|
| ISR | 4% | $900 | Retenido por Airbnb de tu pago |
| IVA | 8% | $1,800 | Retenido por Airbnb de tu pago |
| ISH (Impuesto sobre hospedaje CDMX) | 3-5% | – | Lo paga el huésped. Airbnb lo cobra y remite. No sale de tu ingreso. |
| Total impuestos (de tu bolsa) | $2,700 |
Nota importante: estos cálculos aplican si tu ingreso anual por plataformas es menor a $300,000 MXN (nuestro escenario queda cerca del límite: $270,000). Si superas los $300K, cambian las reglas →
6. Lo que realmente te queda
$94,800 al año. Sobre una inversión de $3,500,000, eso es un retorno del 2.7% anual en flujo de efectivo.
Sí, leíste bien. Un Airbnb en Roma Norte genera ~2.7% de retorno en efectivo después de todos los costos e impuestos. Esto es antes de considerar la plusvalía del inmueble, que típicamente suma 3-5% anual en zonas como Roma y Condesa.
7. La comparación que duele
Pongamos los $3,500,000 en perspectiva con otras opciones:
| Opción | Rendimiento anual | Esfuerzo |
|---|---|---|
| Airbnb CDMX (este escenario) | 2.7% efectivo + ~4% plusvalía | Alto |
| Renta fija (mismo depa, sin amueblar) | ~4.1% efectivo + ~4% plusvalía | Bajo |
| CETES 28 días ($3.5M invertidos) | ~10.5% neto | Cero |
¿Renta fija 4.1%? Un departamento similar en Roma Norte sin amueblar se renta en ~$14,000/mes fijo. Con costos mucho menores (sin limpieza por estancia, sin amenidades, sin mobiliario que reponer), el flujo neto después de impuestos llega a ~$12,000/mes — un retorno de 4.1% sobre los $3.5M. Lee la comparación completa Airbnb vs renta fija →
¿CETES 10.5%? Sí, los $3.5M en CETES a 28 días (tasa ~11%, enero 2026) generan ~$367,500/año netos — cuatro veces más que tu Airbnb, con cero esfuerzo. Pero no construyes patrimonio inmobiliario ni te beneficias de plusvalía.
Entonces, ¿para qué comprar para Airbnb?
La respuesta honesta: por la plusvalía, no por el flujo. Un depa en Roma Norte puede apreciarse 3-5% anual ($105,000-$175,000). Sumado al flujo de $94,800, el retorno total es 5.4-7.7% — más cercano a CETES, pero con patrimonio tangible. La pregunta real no es "¿gano más que CETES?" sino "¿quiero construir patrimonio inmobiliario y aguantar el esfuerzo operativo mientras lo hago?"
8. Cuándo sí conviene Airbnb en CDMX
- Ya tienes la propiedad. Si el depa ya es tuyo (herencia, compra previa, divorcio), el capital no tiene costo de oportunidad. Cada peso de los $7,900/mes es ganancia nueva.
- Tarifa alta por ubicación o tipo. Un depa de diseño en Condesa a $2,500/noche cambia la ecuación completamente. La tarifa es la variable más sensible.
- Usas la propiedad parte del año. Si vives ahí algunos meses y rentas el resto, el Airbnb subsidia tu vivienda. No es inversión pura — es estilo de vida con ingreso parcial.
- Apuestas al Mundial 2026. Tarifas en CDMX se estiman 2-3× por los partidos (junio-julio 2026). Eso puede aportar un bono de $50,000-$100,000 en dos meses — pero es un evento único, no una estrategia.
- Operas con crédito hipotecario. Si financias el 80%, tu inversión real son ~$700,000 (enganche + gastos). El flujo de $7,900/mes se come la mensualidad, pero el ROI sobre tu capital invertido es mucho mayor.
9. Cuándo NO conviene
- Compras en efectivo para renta pura. Con $3.5M en efectivo y como única fuente de retorno, CETES gana por mucho.
- No puedes o no quieres operar. Un property manager se lleva 15-25% del ingreso — tu flujo de $7,900 baja a $4,500-$2,300. A ese nivel, renta fija es estrictamente superior.
- Tu zona no sostiene tarifa. Colonias como Del Valle, Narvarte o Coyoacán tienen tarifas promedio de $900-$1,100/noche. A esos precios, el flujo neto puede ser negativo.
- Dependes de más de 180 noches. Si tu punto de equilibrio está por encima de 180 noches, la regulación de CDMX hace matemáticamente imposible que funcione.
10. Haz la cuenta con TU propiedad
Los números de este artículo son para un departamento específico en una zona específica. Tu caso puede ser muy diferente. Cambia la tarifa, la ocupación, el precio del inmueble, el financiamiento — y el resultado cambia radicalmente.
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Calcular mi rentabilidad →Estimado con fines informativos. Tarifas, ocupación y costos varían según la propiedad, la zona y el momento. Tasas impositivas conforme a Art. 113-A y 113-B LISR, Art. 18-J LIVA, vigentes en 2026. Consulta a tu contador para tu declaración formal. CETES referenciados a tasa de enero 2026 (~11%, Banxico).