Declaración anual
Declaración anual Airbnb 2025: guía paso a paso antes del 30 de abril
Cómo presentar tu declaración anual ante el SAT como anfitrión de Airbnb, Booking o Vrbo. Qué necesitas, cómo se calcula, errores comunes y qué hacer si estás en pagos provisionales.
- La declaración anual 2025 vence el 30 de abril de 2026.
- Si ganaste menos de $300,000 MXN y estás en pago definitivo, las retenciones de Airbnb son tu pago final — no declaras.
- Si superaste los $300,000 MXN o estás en pagos provisionales, sí declaras — puedes deducir gastos y tu ISR se calcula con tarifa progresiva.
- Desde el 1 de abril de 2026 el SAT tiene acceso permanente a tus datos de Airbnb (art. 30-B CFF). Declarar correctamente es hoy más crítico que nunca.
¿Tengo que presentar declaración anual?
Depende del régimen fiscal con el que operaste durante 2025. El régimen de plataformas digitales tiene dos esquemas y solo uno exige declaración anual:
| Tu situación en 2025 | ¿Declaras? |
|---|---|
| Ingresos ≤ $300,000 MXN y elegiste Pago Definitivo | No. Las retenciones de Airbnb son tu pago final. |
| Ingresos > $300,000 MXN o estabas en Pagos Provisionales | Sí. Anual hasta el 30 de abril. |
| Tuviste ingresos directos (cobro directo al huésped) además de Airbnb | Sí, si estás en pagos provisionales. |
| También tienes sueldo, honorarios o intereses | Sí — todos los ingresos del año se acumulan. |
¿No estás seguro de tu régimen? Entra al portal del SAT, sección "Mi Información Fiscal", y revisa la constancia de situación fiscal. También puedes usar nuestro simulador fiscal para ver qué te conviene.
Qué necesitas antes de entrar al portal
La declaración anual se hace en el portal del SAT (sat.gob.mx) en la sección "Declaraciones". Reúne primero:
- e.firma vigente o contraseña del SAT.
- CURP y RFC.
- Constancia de retenciones de Airbnb (CFDI de retenciones) — la descargas desde tu cuenta de Airbnb, sección "Impuestos". Ahí ves cuánto ISR e IVA te retuvo Airbnb cada mes.
- CFDIs de gastos deducibles a nombre de tu RFC (si estás en pagos provisionales): comisiones, limpieza, servicios, mantenimiento.
- Constancia de retenciones de tu empleador (si también recibiste sueldo).
- Estados de cuenta bancarios del año — por si el SAT tiene precargada información que necesitas verificar o corregir.
El SAT precarga muchos datos (retenciones, sueldos, CFDIs emitidos y recibidos). No asumas que está bien. Compara contra tu constancia de Airbnb y tus estados de cuenta. Si algo no cuadra, corrígelo antes de enviar.
Paso a paso en el portal del SAT
- Entra a sat.gob.mx → Declaración Anual y selecciona "Personas físicas" → "2025".
- Autentícate con e.firma (recomendado) o RFC + contraseña.
- Elige el régimen desde el que vas a declarar. Si tienes varios (sueldo + plataformas), márcalos todos para que se acumulen.
- Revisa los ingresos precargados pestaña por pestaña: sueldos, plataformas tecnológicas, intereses. Agrega manualmente ingresos directos que el SAT no conozca (cobro directo al huésped).
- Captura tus deducciones personales: gastos médicos, hospitalarios, colegiaturas, intereses hipotecarios, aportaciones a AFORE voluntaria, donativos. Estas son deducciones personales comunes a cualquier persona física — no se confunden con gastos de la actividad.
- Si estás en pagos provisionales, captura tus deducciones autorizadas de la actividad (solo con CFDI válido).
- Revisa el resultado: ISR a cargo (pagas) o saldo a favor (SAT te devuelve). Si te sale a favor y registras tu CLABE, te depositan en semanas.
- Envía la declaración. Guarda el acuse (PDF con sello digital) — es tu comprobante.
Cómo se calcula el ISR anual (ejemplo concreto)
Laura tiene un Airbnb en Puerto Vallarta y un sueldo. En 2025:
- Sueldo bruto anual: $240,000 MXN (ISR ya retenido: $16,000).
- Ingresos brutos de Airbnb: $420,000 MXN.
- Retenciones Airbnb: ISR 4% = $16,800; IVA 8% = $33,600.
- Gastos deducibles (con CFDI): comisión Airbnb $12,600, limpieza $48,000, luz/agua/internet $24,000, mantenimiento $15,000, predial $6,000 = $105,600.
Como superó los $300,000 MXN en plataformas, Laura está en pagos provisionales y debe declarar:
| Ingreso acumulable total | $240,000 + $420,000 = $660,000 |
| Deducciones autorizadas (actividad) | −$105,600 |
| Deducciones personales (gastos médicos, etc.) | −$20,000 |
| Base gravable | $534,400 |
| ISR según tarifa art. 152 LISR | ≈ $102,500 |
| Menos retenciones ya hechas (sueldo + Airbnb) | −$32,800 |
| ISR a pagar con la declaración anual | ≈ $69,700 |
El IVA ya quedó definitivo con las retenciones mensuales — en la anual no se mueve (excepto si tuvo cobro directo que no declaró mes a mes; en ese caso debe regularizar).
Si quieres hacer este cálculo con tus propios números, usa el simulador o regístrate gratis para importar tu CSV de Airbnb y que lo calculemos automáticamente.
Errores que le cuestan dinero a los anfitriones
- Olvidar las retenciones de Airbnb. Airbnb ya te retuvo 4% de ISR y 8% de IVA — eso se acredita contra lo que debes. Si no lo capturas, pagas de más.
- Meter gastos sin CFDI. Sin factura a tu RFC, no son deducibles. Ni la gasolina, ni la limpieza pagada en efectivo, ni los insumos de Amazon sin RFC.
- Pretender deducir el 100% de un inmueble compartido. Si la propiedad también la usas para vivir, solo puedes deducir la proporción real destinada al hospedaje (por días del año y por área).
- Declarar solo lo que muestra Airbnb e ignorar cobro directo. Si recibiste pagos fuera de la plataforma (huésped te depositó directo, Booking, Vrbo), esos ingresos también cuentan.
- No presentar por creer que "no pasa nada". Desde abril 2026 el SAT tiene acceso en tiempo real a los datos de la plataforma. Las discrepancias se detectan automáticamente.
¿Qué hago si ya me pasó la fecha?
Presenta lo antes posible. Si presentas antes de que el SAT te requiera, pagas actualización y recargos pero evitas la multa por omisión. Si te requieren, la multa por no presentar va de $1,810 a $44,790 MXN (art. 82 CFF), más el ISR con actualizaciones y recargos.
Preguntas frecuentes
No. Solo los que están en Pagos Provisionales (ingresos mayores a $300,000 MXN al año o que no eligieron pago definitivo). Si estás en Pago Definitivo y tus ingresos del año fueron menores a $300,000 MXN, las retenciones de Airbnb son tu pago final — no presentas declaración anual por esos ingresos.
Desde el mes en que superas el umbral quedas obligado a migrar a pagos provisionales y presentar declaración anual. Si no lo hiciste durante el año, debes regularizarte: presentar avisos ante el SAT, pagar ISR sobre el excedente con la tarifa progresiva del artículo 152 LISR y, probablemente, actualizaciones y recargos.
Sí. En la declaración anual se suman todos tus ingresos del año (sueldo, intereses, plataformas, honorarios) para aplicar la tarifa progresiva del ISR. Las retenciones que ya te hizo cada pagador (Airbnb, tu empleador, el banco) se acreditan contra el ISR anual calculado.
En pagos provisionales puedes deducir gastos estrictamente indispensables: comisiones de plataforma, limpieza, mantenimiento, servicios (luz, agua, internet de la propiedad), predial, depreciación del inmueble (en la proporción correspondiente). Necesitas CFDI válido a tu RFC. En pago definitivo no hay deducciones.
El 30 de abril de 2026 es la fecha límite para la declaración anual del ejercicio 2025 (personas físicas). Las personas morales declaran hasta el 31 de marzo.
Multas de $1,810 a $44,790 MXN por no presentar la declaración (art. 82 CFF), actualizaciones y recargos sobre el ISR que debías. Además el SAT puede iniciar revisión. Desde abril 2026, con el acceso en tiempo real a plataformas (art. 30-B CFF), el SAT ya sabe exactamente cuánto ganaste.
Siguiente paso
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